O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou a liberação do uso do fundo para imóveis de até R$ 2,25 milhões nesta quarta-feira (26 de novembro). Portanto, a regra vale para contratos antigos e novos.
Com esta mudança, o FGTS poderá ser usado para financiar unidades até esse valor, independentemente da data de assinatura do contrato.
A decisão corrige uma distorção que surgiu após a elevação do teto do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O teto subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões em outubro.
Contratos firmados a partir de junho de 2021 não podiam ser enquadrados no novo limite. Enquanto isso, financiamentos anteriores a essa data continuavam aptos a usar o fundo. Isso gerava assimetria entre os mutuários.
Marco temporal
A recente mudança no FGTS corrigiu uma assimetria. Afinal, uma resolução de 2021 do Conselho Curador do FGTS exigia que o valor do imóvel na data da assinatura do contrato fosse compatível com o teto do Conselho Monetário Nacional (CMN). Consequentemente, isso criou dois marcos temporais: contratos assinados até 11 de junho de 2021 e contratos firmados a partir de 12 de junho de 2021.
O Impasse e a Solução
Com a ampliação do teto para R$ 2,25 milhões, mutuários com contratos mais recentes ficaram impedidos de usar o FGTS. Isso ocorria mesmo quando o imóvel se enquadrava no novo limite.
Reações: O impasse gerou reclamações a agentes financeiros e ao Banco Central. Além disso, surgiu o risco de judicialização.
Solução: Um ajuste redacional na resolução elimina essa diferenciação. Assim, ele garante o mesmo tratamento para todos os mutuários.
Impacto Esperado
Segundo o Conselho, a mudança deve ter impacto limitado. Estima-se um aumento de cerca de 1% a movimentação do fundo.
A padronização do teto de R$ 2,25 milhões beneficiará especialmente famílias com renda superior a R$ 12 mil. Afinal, essas famílias enfrentam a escalada dos preços dos imóveis em mercados mais aquecidos. Isto inclui, por exemplo, São Paulo, Rio de Janeiro e Brasília. Anteriormente, o teto de R$ 1,5 milhão não refletia mais a realidade desses mercados.
Com esta decisão, qualquer contrato dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) poderá usar o saldo do FGTS. O uso inclui: compra do imóvel, amortização da dívida, liquidação do financiamento e abatimento de parcelas.
A mudança aprovada pelo Conselho do FGTS passa a valer imediatamente. Portanto, ela uniformiza as regras de acesso ao fundo no crédito habitacional. Assim, ela reduz incertezas para consumidores e instituições financeiras.
Regras para uso do FGTS permanecem
Apesar da ampliação do teto para R$ 2,25 milhões, os critérios para utilização do FGTS no crédito imobiliário continuam os mesmos. Portanto, o trabalhador deve atender a diversas exigências:
Tempo de Contribuição: O trabalhador precisa comprovar um mínimo de três anos de trabalho com recolhimento ao FGTS, contínuos ou não.
Propriedade e Uso: O imóvel deve ser urbano e destinado à moradia própria. Além disso, o comprador não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde reside, trabalha ou pretende comprar. Também não pode possuir outro financiamento ativo no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Localização: O imóvel precisa estar no município onde o trabalhador reside há pelo menos um ano, em região metropolitana adjacente, ou no município em que ele exerce sua atividade profissional.
Intervalo para Novo Uso: O FGTS só permite novo uso após um intervalo de três anos para a aquisição de outro imóvel.
Exigências Relacionadas ao Imóvel e Financiamento
Limite de Avaliação: O valor do imóvel deve respeitar o teto do SFH, atualmente fixado em R$ 2,25 milhões, independentemente da data de assinatura do contrato.
Teto de Financiamento: O limite máximo de financiamento subiu de $70\%$ para $80\%$ do valor do imóvel em outubro. Na prática, isso permite ao comprador dispor de uma entrada menor.
A taxa de juros do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) varia significativamente entre as instituições financeiras e a modalidade de crédito escolhida. No entanto, o SFH impõe um limite máximo.
Taxas de Juros no SFH
O Conselho Monetário Nacional (CMN) limita o custo efetivo máximo para o mutuário (incluindo juros, comissões e outros encargos) a 12% ao ano dentro das regras do SFH.
No mercado atual, as taxas de juros nominais (sem contar a variação da TR ou Poupança) praticadas pelos grandes bancos costumam ser oferecidas nas seguintes faixas, dependendo do relacionamento do cliente e da modalidade:
Taxa Prefixada (ou Taxa de Mercado + TR): As taxas de juros anuais (nominais) partem de aproximadamente 10,94% a 12,50% ao ano, acrescidas da Taxa Referencial (TR).
Crédito Imobiliário Poupança (Pós-Fixada): Essa modalidade aplica uma taxa de juros fixa do banco (em torno de 4,12% a 5,06% a.a.) somada ao rendimento da poupança (atualmente fixo em 6,17% a.a.) e à TR.
Programas com Recursos do FGTS (Habitação Popular): Para faixas de renda mais baixas, como no programa habitacional do governo, as taxas são subsidiadas e partem de cerca de 4,00% ao ano nominal, de acordo com a renda familiar e a localização.
Em resumo, o limite legal do SFH para o custo final do empréstimo é 12% ao ano, mas o que o mutuário paga dependerá da indexação (TR, IPCA, Poupança, etc.) e da taxa nominal que o banco oferece. Fonte: Agência Brasil.
